Immobilien und Investments
Alles über den Immobilienkauf in Bulgarien. Lesen Sie in diesem Beitrag alles über den Immobilienkauf in Bulgarien, die Marktbesonderheiten, auf was Sie achten sollten und unsere “Erfahrungen" als Ihr deutscher Immobilienmakler in Bulgarien vor Ort.
Vorwort des Inhabers der Guetig Group in Bulgarien
Im Jahr 2014 selbst als Deutscher nach Bulgarien ausgewandert, kann ich hier meine Erfahrung zum Auswandern nach Bulgarien und aus Sicht der eigenen Firmengründung in Bulgarien mit Ihnen teilen. Eines kann ich jedoch an dieser Stelle schon vorwegnehmen, Bulgarien ist ein facettenreiches Land mit einer langen Kulturgeschichte. Das mediterane Klima am Schwarzen Meer, die abwechslungsreiche Küche und vor allem die offenen und sehr gastfreundschaftlichen Menschen machen Bulgarien zu einem lebenswerten Land und hoffentlich auch bald zu Ihrem Zuhause.
Bulgarien ist seit dem Jahr 2007 Mitglied der europäischen Union. Daher haben Sie als Bürger der europäischen Union das Recht, sich in einem anderen EU – Land niederzulassen. Nach der neuen gesetzlichen Regelung, können Sie seit dem 01.01.2012 als Privatperson Appartments, Wohnungen, Grundstücke und Häuser in Bulgarien erwerben. Agrarflächen oder Bauerwartungsland dürfen Sie als Deutscher nur über eine juristische Person (Firma) erwerben. Dazu ist eine Firmengründung in Bulgarien nötig, die wir natürlich gerne für Sie inklusive Bankkonto, Onlinebanking und Debitkarten durchführen.
Wenn Sie als Ausländer in Bulgarien eine Immbilien kaufen möchten sollten Sie einige Dinge dringend beachten. Dazu gehört die genaue Prüfung verschiedener Dokumente zur Immobilie in Bulgarien, wie: die Eigentumsurkunde, Auszug aus dem Katasterregister, Urkunde Rechtmäßigkeit des Gebäudes nach (Akt 16), Grundbuchauszug bezüglich Lastenfreiheit, bei Erbengemeinschaft die Einwilligungsurkunde, um nur einige zu nennen. Weitere Unterlagen und Erklärungen des Verkäufers, wie: Identitätsfestellung, Erklärung das keine vollstreckbaren Verpflichtungen für Steuern offen sind, neuste Nachweise über gezahlte Steuern, Hezung, Wasser und Strom, um auch hier nur einige zu nennen. Bitte legen Sie größten Wert auf Transparenz aller Dokumente und Unterlagen um keine bösen Überraschungen zu erleben. Für weitere Fragen stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung.
Die Anzahlung für Immobilien in Bulgarien sollte maximal 10 % des Kaufpreises ausmachen. Lesen Sie dazu mehr im laufenden Artikel. Besonders was Sie auf keinen Fall machen sollten.
Bulgarische Banken vergeben keine Immobilienkredite, Darlehen für den Immobilienkauf in Bulgarien an Ausländer ohne Erstwohnsitz in Bulgarien. Wenn Sie also als Deutscher mit Hauptwohnsitz in Deutschland, einen Immobilienkredit von einer Bank in Bulgarien für den Erwerb einer Immobilie in Bulgarien beantragen, wird dies mit Sicherheit abgelehnt. Anders schaut das als Deutscher mit einem Erstwohnsitz in Bulgarien aus. Mit den banküblichen Sicherheiten ist eine Finanzierung einer bulgarischen Bank für ein Immobiliendarlehen für Deutsche durchaus möglich . Wir unterhalten natürlich erstklassige Beziehungen zu den namhaften Banken wie: First Investment Bank (Fibank), UniCredit Bulbank oder die Raiffeisenbank Bulgaria (RBB). Gerne unterstützen wir Sie bei einer Immobilienfinanzierung in Bulgarien. Für weiter Fragen stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung.
Das Leben in Bulgarien ist im Verhätnis zu anderen europäischen Ländern sehr günstig. Der durchschnittliche Lohn beträgt in Bulgarien etwa 600 Euro. Durch die geringen Lebenskosten wie Miete, Nahrungsmittel oder Strom, zieht es auch immer mehr Menschen nach Bulgarien, die sich hier dauerhaft niederlassen. Zu dem Personenkreis gehören schon lange nicht mehr nur Rentner, sondern auch Unternehmer die Ihre Firma in Bulgarien neu gründen oder den Firmensitz verlegen, wie auch berufstätige verschiedenster Branchen wie z.B. Freelancer aus dem IT Bereich. Mehr Informationen zu Lebenshaltungskosten in Bulgarien erhalten Sie unter: Immobilienstandort Bulgarien.
Das Leben in Bulgarien ist sehr sicher. Im Global Peace Index befindet sich Bulgarien Stand 2019 als Land auf Platz 26 von 163 mit der Klassifizierung High. Nur zum direkten Vergleich, Deutschland befindet sich auf Platz 22, und hat wie Bulgarien die Klassifizierung High. Und wer hat nicht schon solche Länder bereist und geglaubt hier sicherer zu sein als in Bulgarien? Zum Beispiel Spanien Platz 32 Klassifizierung High, Italien Platz 39 Klassifizierung High, Frankreich Platz 60 Klassifizierung High, Ägypten Platz 136 Klassifizierung Low und die Türkey auf Platz 152 Klassifizierung Very Low. Natürlich sind Taschendiebstähle und Kleinkriminalität vorhanden, jedoch nicht anders als in Berlin, Rom oder Barcelona.
Suche Immobilien in Bulgarien ist wohl der meist verwendete Suchbegriff bei Google & Co bei der Immobiliensuche in Bulgarien. Tja und da kommt schon die erste Informationsflut auf einen Suchenden zu. Unzählige Internetseiten, tausende Angebote die teilweise schon so überaltet sind aber eine Handlung auslösen. Denn hat man endlich das Haus in Bulgarien gefunden und ruft voller Enthusiasmus bei dem Immobilienmakler an, und dann heißt es meist: sorry, this is sold. Aber wir haben andere Häuser.
Wir gehen als Immobilienmakler in Bulgarien andere Wege
Die Guetig Group hat zwar keine 26.000 Immobilien gelistet wie mancher Mitbewerber aber auf unserer Seite finden Sie erstens nur aktuelle Angebote und zum zweiten verfügen wir über ein Vielzahl an Off Market Immobilien die nicht öffentlich gelistet werden. Hier möchte der Verkäufer eher Anonym bleiben und hat uns dazu den Verkauf anvertraut.
Als innovatives Immobilienunternehmen in Bulgarien haben wir für unsere Kunden einen besonderen Service eingerichtet. Sie können ganz bequem das Suchformular ausfüllen und unverbindlich einsenden.
Sie sparen Zeit, Nerven und Sie erhalten gezielt nach Ihren Wünschen und Vorgaben zu Ihrer Immobiliensuche die passenden Angebote.
Wenn Sie eine Immobilie vom Reißbrett weg in Bulgarien kaufen möchten, meist sind dies Wohnungen / Apartments oder Häuser innerhalb eines Gesamtprojektes, sollten Sie auf einige Dinge achten. Dabei ist das oberstes Gebot, SORGFÄLTIG PRÜFEN! Überzeugen Sie sich im Vorfeld genaustens bezüglich des Anbieters sprich des Verkäufers. Wie steht das Unternehmen da, wird das Bauvorhaben aus eigenen Mittel bezahlt oder hat das Unternehmen dazu einen Kredit erhalten. Kann das Unternehmen bereits Referenzobjekte vorweisen die in der Vergangenheits bereits realisiert wurden?
Lassen Sie sich vorlegen, ob sich das Bauvorhaben in den nötigen Fristen befindet? Hier gilt zum Beispiel nach dem Gesetz über die Raumordung, dass ab dem Genehmigungsdatum der Bauträger 5 Jahre Zeit hat den Rohbau zu erstellen und die Akte 14 zu erhalten. Der Bauträger kann laut Gesetz auch nur einmal die Baugenehmigung verlängern.
Vorvertrag über einen Immobilienkauf in BulgarienHier wird zwischen Käufer und Verkäufer der Errichtung der Immobilie und die Eigentumsübertragung geregelt. Das bedeutet, dass der Verkäufer sich dazu verpflichtet, dass Gebäude zu bauen und den erhalt der der Akte 16 inklusive der Übertragung der Eigentumsrechte. Der schriftliche Vorvertrag benötigt keine notarielle Beurkundung. Das wichtigste was ist im Vorvertrag verankert wird ist der Zeitpunkt des erhalts der Akte 16 und das Datum der notariellen Beurkundung der Eigentumsübertragung. Für Sie wichtig ist, dass bei der Nichterfüllung der Eigentumsübertragung durch den Verkäufer, der Käufer vom Vertrag zurücktreten kann und bereits gezahlte Beträge zurückforden kann. Weitere Schadensersatzforderungen sollten unbedingt mit einem Anwalt abgesprochen werden.
Bei Immobilien die vom Reißbrett aus verkauft werden finden Sie meist eine Aufteilung der Zahlungen nach Bauphase oder Baufortschritt. Oft wird das angezeigt wie zum Beispiel: 10/20/20/50. Natürlich können die Zahlen variieren aber lassen Sie uns bei diesem Beispiel bleiben. Hier sind folgende Zahlungen vorgesehen: 10% Anzahlung / 20% bei Erteilung Akt 14 / 20% bei Erteilung Akt 15 / 50% bei Erteilung Akt 16. Hierzu müssen Sie bedenken, dass meist Strafzahlungen anfallen wenn Sie als Käufer in Zahlungsverzug geraten. Der Verkäufer kann den Vertrag z.B. von seiner Seite kündigen und kann Anzahlungen oder bereits gezahlte Beiträge zumindest teilweise einbehalten. Für weitere Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Wir weisen jedoch ausdrücklich darauf hin, dass es immer ratsam ist einen Juristen hinzu zuziehen die eine Transaktion begleiten. Natürlich befinden sich in unserem Netzwerk die sachkundigen Juristen, die auch deutsch sprechen.
Bei dem Erwerb von bestehenden Immobilien sollten Sie als erstes die Bestandsimmobilie auf Herz und Nieren prüfen. Dazu gehören nicht nur die Unterlagen und Dokumente die wir weiter unten aufgelistet haben, sondern die Immobilie selbst. In welchem Zustand befindet sich das Gebäude, dass Sie kaufen möchten? Überprüfen Sie die Außenfassade auf Beschädigungen. Sind die Fenster dicht und lassen sich gut öffnen und schließen. Liegt eine Doppelverglasung vor was enorm Heizkosten einspart. Auch ein Blick auf das Dach kann vor bösen Überraschungen schützen. So ist es von Vorteil, wenn das Dach nicht nur Dicht ist sondern auch gedämmt.
Wenn Sie die Immobilie innen begutachten, lassen Sie sich nicht von dem Inventar ablenken. Vielmehr kommt es auf die Dinge an, die dahinter liegen. Welches Baujahr hat z.B. die Heizung um hier nicht mit einer Altanlage zu viel Energie zu verschwenden. Wie alt sind die elektrischen Leitungen und die Absicherung was eventuell bei alten Leitungen schnell zu Überlastungen führen kann. Wie alt sind die Wasserleitungen die eventuell sogar noch aus bleihaltigen Leitungen besteht und somit ein Gesundheitsrisiko verursachen können. Und zum guten Schluß sollten Sie ruhig mal den ein oder anderen Schrank etwas vorziehen. Dahinter kann sich eine nicht ganz ungefährliches Problem verstecken, Schimmel! Wir befürworten immer, dass ein Gutachter hinzugezogen wird um eine Immobilie zu prüfen. Die Kosten sind erschwinglich und im Verhältnis zu einem erheblichen Mangel den man vielleicht als Leihe übersieht, angebracht.
Je nach Art und Ausführung können noch weitere Dokumente notwendig sein.
In Bulgarien ist es üblich beim schließen des Vorvertrages, eine angemessene Anzahlung für Ihre Immobilie zu leisten.
EXPERTENTIPP der Guetig Group !
Oft wird schon beim Vorvertrag ein Notar hinzugezogen. Dies ist nicht zwingend notwendig, weil der Vorvertrag auch ohne notarielle Beglaubigung rechtskräftig ist. Wir möchten darauf hinweisen, dass Notare keine Immobilienexperten sind und oft erleben wir es, dass selbst Notare falsche Äusserungen in einem Transaktionsprozess von sich geben. Leisten Sie also selbst beim Notartermin, keine Anzahlung zu Ihrer Immobilie die Sie erwerben möchten.
Die Maklerprovision bei einem Immobilienkauf oder bei einer Vermietung einer Immobilie gestalten sich unterschiedlich.
In der Regel fallen bei einem Immobilienkauf in Bulgarien ca. 3 % Maklerprovisionen an. Hierzu gibt es zwei Möglichkeiten die bei einer Transaktion, Anwendung finden:
Bei einer Vermietung wird die Nettomiete als Grundlage für die Maklerprovision als Grundlage hergenommen.
Die Provision bei einer Vermietung sollte in der Regel das 2 fache oder maximal 3 fache der monatlichen Nettomiete ausmachen.
Zu allen Formen der Provisionszahlung werden Maklerverträge geschlossen. In dem Vertrag wird die Provisionshöhe und die Auszahlungsfälligkeit verankert.
Sie haben Fragen zum Thema Immobilienkauf in Bulgarien? Dann freuen wir uns auf Ihre Nachricht oder rufen Sie uns unverbindlich an.
von Montag – Freitag
zwischen 09 Uhr und 18 Uhr
Büro: +359 5274 4222
Mobil: +359 8779 19354
Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass der vorliegende Inhalt “Alles über Immobilienkauf in Bulgarien" weder eine individuelle rechtliche, betriebswirtschaftliche, steuerliche, juristische Auskunft oder Empfehlung der Beratung darstellt. Es wird empfohlen sich immer eine individuelle Beratung durch fachkundige Personen wie Steuerberater oder Juristen einzuholen. Für Entscheidungen, die der Verwender auf Grund der vorgenannten Informationen trifft, übernehmen wir keine Verantwortung. Die Zusammenstellung der Informationen erfolgte mit der gebotenen Sorgfalt. Gleichwohl übernehmen wir keinerlei Haftung, aus welchem Rechtsgrund auch immer, für die Richtigkeit, Aktualität und Vollständigkeit der übermittelten Informationen. Wir behalten uns vor, die Inhalte auf dieser Webpage jederzeit zu verändern, zu ergänzen oder zu löschen.